Деление офисных зданий на классы

Сегодня рынок офисной недвижимости переживает бурный рост. Как и любому бизнесу, ему необходима классификация и стандартизация основных терминов и определений. Основным моментом является общепризнанность всех применяемых определений: и заказчик, и исполнитель, и клиент, и партнер, и все другие участники данного рынка должны вкладывать единый смысл в применяемые понятия и определения.
Для этого была создана классификация офисных зданий и помещений, которая должна была, в своей основе в очень емкой форме (конкретно – только в одной букве) отражать полное описание офисных здании и помещения. Стоит отметить, что большинство базовых понятий и определений – в том числе и общеупотребительное деление офисов на классы «A», «B», «C», «D» – заимствованно с Запада.
Офисы класса «А»
К данному классу относятся только высококачественные здания и помещения, которые должны стать самым оптимальным решением для вашего бизнеса. Такие офисы располагаются либо в центральных районах города, либо в деловых центрах города, в новых офисных комплексах, построенных с хорошо продуманной планировкой помещений, высочайшим качеством отделки и коммуникаций, с современными системами жизнеобеспечения. Такие здания деловых бизнес-центров с хорошей инфраструктурой, включающей в себя централизованное обеспечение средствами связи, коммуникаций, продуманными инженерными решениями, резервирование основных систем жизнеобеспечения здания. Здания, претендующие на класс «А», имеют охраняемую или даже подземную парковку. Имеется высокотехнологическое управление зданием или целым комплексом зданий. Внутренняя отделка офисов выполнена по авторскому дизайну, с учетом пожеланий арендаторов, а общее архитектурное решение здания, должно быть от известного архитектора. Со временем требования и стандарты, предъявляемые к офисным зданиям класса «А» постоянно повышаются. Сейчас появились умные (интеллектуальные) здания (или умные офисы). Под этим понятием понимается ряд сложных технических решений, сочетающий максимально эргономичные условия для сотрудников и руководства компании; регулирование и контроль над инфраструктурой здания из одного места; резервирование и дублирование жизненно-важных для бизнеса и сотрудников компании системы.
Офисы класса «В»
Офисы, относящиеся к классу «В», находятся по статусу офисных зданий и помещений на одну ступеньку ниже, чем офисы класса «А», их так же называют офисами эконом-класса, или бюджетными офисами. Но можно отметить, что их отличия от класса «А» не носят очень принципиального характера: здания данного класса не претендую на высокое звание бизнес-центра, но на практике полностью отвечают предъявляемым требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии зданий и помещений; в отделке офисов используются качественные материалы. Дизайн и архитектурные решения не претендуют на эксклюзивность. Управляют данным классом офисных знаний в основном российские компании, которых с определенной долей ограничений, но можно назвать профессиональными управляющими. В основном все офисные здания класса «В» – это офисы класса «А», только после 5-8 лет эксплуатации, хотя на практике встречаются и реконструированные здания более позднего периода, после полного переоборудования и капитального ремонта. Можно отметить определенную тенденцию на рынке офисных зданий: компании арендуют для себя офисы класса «А» и размещают там топ-менеджмент компании и для представительских целей компании, а для расположения основной части персонала арендуют наиболее дешевые офисы класса «В», а в некоторых случаях и класс «С».
Офисы класса «С»
Следующей ступенью в классификации офисных зданий и помещений является офисы класса «С». К данному классу офисов относятся в основном здания советского времени застройки. К ним можно отнести различные НИИ, институты, управления, со временем переделанные для использования под офисы. Такого рода строениям характерны все особенности конторского метода организации труда – система длинных коридоров, проблема с организацией кондиционирования, неудобный подъезд к зданию и отсутствие мест под парковки автомобилей. Ремонт и отделка помещений сделаны с применением самых дешевых строительных материалов. Внешний фасад у здания, зачастую, вообще не отремонтирован и выглядит, мягко говоря, непрезентабельно. Управление самим зданием непрофессиональное и имеет большое количество недостатков и ограничений. Зачастую имеются ограничения по использованию электрических мощностей и устаревшей инфраструктуре (например, устаревшие лифты и плохие оконные проемы). В общем, к офисам класса «С» следует относить здания, которые не подпадают под параметры класса «В», но в целом пригодны для работы офисных сотрудников компании. Стоит отметить, что спрос на аренду офисов класса «С» практически никогда не упадает. Это связанно с тем, что новые компании на рынке, будут появляются всегда, а они вынуждены экономить свои первые доходы на аренде офиса.
Офисы класса «D»
Офисы класса «D» – это в некотором роде дно офисного рынка. Эти здания практически не интересуют риэлторов, в силу низкого спроса на рынке недвижимости, на очень мало пригодные помещения для ведения, какого либо вида бизнеса. Офисы категории «D» характеризуются очень устаревшими коммуникациями и инженерными сетями, имеют деревянные перекрытия, полностью отсутствует специализированные службы жизнеобеспечения здания, зачастую имеются очень давние сроки даже косметического ремонта и построены они более 10 лет назад. Такие здания нуждаются в полном капитальном ремонте. Но иногда присутствует в некотором роде базовый сервис в виде автостоянки, столовой и некоторых простейших коммуникаций. В последние время, различного рода НИИ, институты, управления, которые получают свои доходы от сдачи в аренду офисов класса «D», стараются их реконструировать, и путем внедрения современных инженерных систем, переводят офисные здания в категорию класса «С», одновременно повышая арендные ставки.
Стоит отметить, что разработанной и стандартизированной классификации офисных зданий и помещений, которая существует, например, в гостиничном бизнесе (где «звезды» присваиваются по очень строгим критериям) в России, в ближайшее время, скорее всего не будет. Но чем больше будут развиваться цивилизованные отношения в сфере офисной недвижимости, тем более строгих правил будут придерживаться все участники данного бизнеса.